日本楼市将如何发展？

      今年11月以后，在全球疫苗研发进展的利好消息和11月中旬RCEP签署的重大利好叠加下，日本股市近期表现抢眼，11月最后一个交易日收盘于26433点，11月涨幅超过15%。期间，日经225指数多次创下新高。

      12月1日，日经225指数高开高走，截至收盘，日经225指数收涨1.34%，报26787.54点，续刷1991年4月以来收盘新高。

      日经500指数更是创下自1998年以来的30年新高，日本“失去的30年”在10年内就被追回。

日元升值

      股价持续上涨的同时，来自结构层面的日元升值压力正在逐渐加强。在对美国和中国出口复苏的背景下，日本的贸易顺差正在重新膨胀，在低利率的背景下，来自供求层面的买入日元需求正在加强。

      日经平均股价指数持续刷新泡沫经济崩溃后的高点，但也无法否认日元升值成为抑制未来股价走高因素的可能性。

      对着欧洲疫情的反复，资金出逃情况显著。在2020年春季疫情迅速扩大的局面下，资金流向了作为轴心货币的美元。美元供求紧张，日资银行在筹集美元之际支付的溢价利率一度上涨，但目前稳定在低位。由于美国联邦储备委员会（FRB）大量注入美元，“乱世买美元”的情况很难再现。

      充裕的资金还流向美国股市，但花旗证券的高岛修表示，“美国股市已经高估，资金流出美元计价资产将成为行情的主题”。日元按照排除法被买入的条件正在形成。日元“避险货币”属性越发突出。

日本楼市将如何变化

      日本国土交通省从2008年4月开始，到2019年12月，连续追踪日本的公寓房价和日经指数两个数值的变动关联性，结果显示相关系数是0.935，也就是说在此期间，日本楼市和股市有着非常强的正相关。

      一般来说，股市往往会先于楼市作出涨跌反应，因为房价受各种资产价格制约，是多方面影响下的产物，所以股市在短期内会有很大的波动，房价却不会立马跟上，相对更稳，所以此次日本股市重回巅峰，对于日本楼市也是一个强劲的利好信号。

      此外，日本的不动产租金收益率也是非常高的，尤其是东京、大阪等城市。根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示，日本大阪的租金回报率5.91%，排名世界第二；东京5.76%，排名第四。

      另一方面，当前日本央行应对新冠疫情的大规模施行货币宽松政策，受长期稳定的低利率影响，日本投资房产的回报愈加明显。

      所以长期来看，想要规避单一市场的系统性风险，对冲汇率风险，并长期获取相对稳健的投资收入，日本房产会是不错的选择。