欧洲房产投资，税费全解析！

      欧洲移民以购房移民为主，其中希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯这四个国家最受热捧，是推行购房移民政策的四大主流国家，欧洲房地产税收种类较多，为了避免重复交税、漏税，完整核算投资，中国投资者在买房之前不妨了解各国的房产税情况。

西班牙

• 移民政策

  
  

      西班牙于2013年9月开始实施买房移民政策。购买50万欧元及以上的房产可获得有效期为2年的居留签证，每2年登陆西班牙更新一次，对申请人的停留时间没有限定，5年后可以申请永居。不限制房产数量，可以是任何物业类型，例如住宅、商业、厂房、仓库等不动产，房产可以自住或出租。居留许可以家庭为单位，包括夫妻双方及18周岁以下子女。

• 房产税明细

  
  

1. 房地产交易税（IMT-Municipal Property Transfer Tax）：在西班牙买一手楼需缴纳10%的交易税，买二手楼则需缴纳7%的交易税；

   
   

2. 房屋登记费：按照总房价的1%缴纳；

   
   

3. 房地产税（IMI-Municipal Property Tax）：持有期每年缴交0.3%-0.4%的房产税，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%-2.5%的税率缴交财富税。

   
   

4. 租房税：在西班牙对外出租房屋时，出租房的收益需要申报，需要缴纳的租房税按当地的分税制度纳税。需要指出的是，若房屋是租给35岁以下的年轻人，则无需申报及纳税。

      总体而言，西班牙和葡萄牙两个国家的买房移民政策较为类似，适宜四类人士投资移民：一是希望移民审批时间快的人士；二是一些期望达到既能投资房产，又可以取得身份的人士；三是想要享受较为优质的生活环境的人。四是以子女教育为重的人。葡萄牙以及西班牙的欧洲及申根国家身份，能帮助投资者子女接受更为优质的教育。

葡萄牙

• 移民政策

  
  

      自2012年10月8日开始，葡萄牙“黄金居留许可计划”生效。该计划规定：“非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元，就可在葡萄牙获得居住权。获得1年的居留权后，连续续期2年，即5年之后就可以申请永久居留签证，拿到永久居留的第2年就可以申请入籍。居留许可以家庭为单位，配偶、18岁以下子女、双方父母可随行。

• 房产税明细

  
  

1. 房地产交易税：葡萄牙的房地产交易税，是交易价值的6.5%。如果投资者购买的房产是自己居住的话，交易税税率则为6%。房地产交易税由房屋买主支付，一般在支付房款同时或者在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税，且需要一次性支付；

   
   

2. 房地产税：在葡萄牙，房地产拥有者每年应缴纳地产税，这属于地税范畴。税收基数按房地产登记注册价值核算，而非房地产的市场价格。税率方面根据房地产所在局域的不同而不同，乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80%-90%。此项税费需每年支付；

   
   

3. 增值税（Value Added Tax，简称VAT)：若所持有的物业产生租金收益，每年按租金收入28%缴纳增值税；持有期每年缴交0.4%-0.8%的房产税；

   
   

4. 印花税（IS）：是以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业帐簿、书册等为对象所课征的税。葡萄牙的印花税为房价的0.8%（一次性支付），征收方式有两种：一是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；另一种方式是按合同总金额一定比例收取，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。

   
   

      2015年3月12日，葡萄牙“黄金居留”修订案获国会审核多票通过。新增政策指出：如果是投资购买不动产的话，需要提交该不动产的产权证明，以便将房产交易额与地税登记额对比，防止税务欺诈葡萄牙在税法制度比较完善。此外允许在当地工作并享受社保福利。

希腊

• 移民政策

  
  

      2013年4月中旬，希腊国会批准一项购房移民法案：购买25万欧元希腊房产（可以是多套房产组合），希腊获得的移民身份为每5年续签的居留许可签证，条件是：房产继续存在。只要房产保有不卖，即可一直续签。

• 房产税明细

1. 房地产税：房产税税率为3%，2006年之前获取地契以及开发证的房产，房产交易税为房产合同价的3%；2006年之后获取地契以及开发证明的房产，房产交易税为24%）；

   
   

2. 年度房产保有税：约750欧元，每年一缴，政府根据房产具体情况（如面积、区域、建筑年限等）收取，（具体金额以实际收取为准）

   
   

3. 年度收入税：每年一缴，本年度缴上一年的，根据每年房租总收入而定，若少于12000欧元，则为总收入的15%；若多于15000欧元，则为总收入的35%。

      欧房移民中绝对的性价比之王~投资希腊房产还可以同时获得希腊的黄金居留签证，是欧洲投资金额最低的购房移民项目，只需25万欧元即可全家三代一步到位获得永居身份，审批速度快，无移民监、无语言及资金来源要求。在获得收益和升值预期的同时，还可以享受舒适的生活环境、优质的教育、先进的医疗，低廉的物价以及自由来往申根各国的便利。

塞浦路斯

• 移民政策

  
  

      根据塞浦路斯国家法案第111A节2014年3月19日第（2）节，“塞浦路斯投资者特赦入籍计划”，塞浦路斯政府推出了外籍人士通过购房入籍的计划，并于2016年9月对政策做出更新：即投资人须在塞浦路斯境内购买净价值至少200万欧元的一套或多套自住房产。

      房产持有3年后，投资人名下只需要保留至少1套价值50万欧元的自住房产，并永久持有。或者投资人可以在塞浦路斯境内进行至少200万欧元的商业地产/投资+自住房产投资组合（自住房产价值不低于50万欧元），也可以获得塞浦路斯国籍。

• 房产税明细

1. 房地产税：持有期每年缴纳的房产税按房屋价值来收，43万欧元以下的房产税率为0.25%；43万-85万欧元为0.35%；85万欧元以上为0.4%。此项需每年支付；

   
   

2. 增值税：一般为18%。但购买30万欧元以上的房屋，可以获得13%的退税额，即实际只需支付5%的增值税。此项要求一次性付清；

   
   

3. 印花税：在塞浦路斯，购买房地产需要一次性缴纳印花税。印花税率根据购房合同的价值不同而不一样，房产价值高于170,860欧元时，税率为0.20%，房产价值在170,860欧元以内时，税率为0.15% ，印花税需要在合同签订之日起30天内缴纳；

   
   

4. 过户费：购房者对于所购房产需缴纳过户费。当房产在土地登记部门被登记在购房者名下时，购房者需根据所购房产在购房当天的市场价格缴纳过户费。房产价值少于85,430欧元，过户费率为3% ；房产家长85,430-170,860欧元，过户费率为5%；房产总价值大于170,860欧元，费率为8%；需要注意的是：在2012年底前过户的房子，一手房可免交过户费，二手房则可以减半。

      此外，投资者还需要缴纳地方政府税、公摊费用、房屋保险，该类税费根据房产大小、房产所在区域、业主购买保险险种的不同而有所区别。

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