澳洲海外买家买房流程，你了解多少？

澳洲在自然环境、社会福利、教育水平以及幸福感指数等方面，让澳洲成为了全世界投资者心目中最佳置业所在地，这一期我们就来梳理一下海外买家在澳洲置业的全流程。

步骤一：申请海外人士购房许可Apply for FIRB Approval

海外人士购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会批准，即FIRB，绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外购房者可向澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民，新西兰籍客户不用申请FIRB。

购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

步骤二: 预定房产Reserve a Property

购房者预定意向房屋时需支付一笔订金，申请保留该房产。

步骤三：签订购房合同Exchange of Contract

合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名，卖方保持买方签名的合同，买方则保持卖方签名的合同，一般来说交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的。

签订合同后，买方拥有一段时间的冷静期（Cooling off Period），即在合同交换的一定时期内（新州是 5 个工作天,由交换合约上的日期算起）允许买方反悔，但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的 0.25% 作为罚款。

在新南威尔士州必须在合同交换后的 3 个月内付清印花税，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚；若购楼花，则可在 15 个月内或交割前付清。

步骤四：支付订金Deposit

支付总房价5%-10%的购房首付金:

1)土地款：先支付2000定金，签约时补齐剩余10%。根据开发项目不同，款项金额会略有差异。

2）建筑款：签约时支付5%建筑款，余款根据建筑施工进度按比例支付。房屋交割时，买家再支付剩余需要支付所有余款。

3）支付方式：土地定金可以支付到土地信托账户（Trust account），该账户将受到澳大利亚政府实时监控并监管，所以绝对安全可靠。

步骤五：组织贷款Mortgage

在（期房）房屋建成3-4个月，开发商会发出通知所有买家，如果需要贷款，则需要联系贷款经纪人，然后开始准备相关的贷款文件，最后递交申请。

步骤六：交割前验房Final Inspection

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收，在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善；如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。

步骤七：交割Settlement

在房屋验收没有问题情况下，房产根据建筑合同日期如期交割，房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给建筑商，购房者随后即入住新屋。

什么是澳大利亚外资审查委员会(FIRB)?

FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚海外投资审查委员会，简称“FIRB”），成立于1976年，它的作用就是，针对来自海外的投资，给财政部长提供专业建议，在吸引海外投资的同时也能够保护澳洲本国的利益。

根据澳大利亚的外国投资框架，海外人士在购买澳大利亚住宅类房地产之前，无论是否暂居在澳洲，通常需要申请FIRB批准，成功获批后才能购买房产或进行投资。

根据FIRB的规定，对于“海外人士”的定义取决于多种因素，包括签证状态，居住地，投资所有权等等：

1.不是澳洲常住居民的个人；

2.由非常住居民持有的公司/信托，或是该公司的大部分权益由海外公司或者海外政府持有；

3.该公司/信托由两人或两人以上持有，占有大部分权益的所有人是澳洲非常住居民，海外公司或海外政府；

4.海外政府；

FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等；本文只涉及住宅地产方面，而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。